Św. Wojciech i okolice – podsumowanie spotkania

Rada Osiedla Stare Miasto na wniosek mieszkańców ul. Św. Wojciech i Podgórze zaniepokojonych planowanymi inwestycjami w ich okolicy przygotowała spotkanie z udziałem miejskich urzędników i deweloperów.

W porządku obrad zaplanowane następujące tematy:

– plany w zakresie ruchu drogowego na ul. Podgórze
– plany inwestycyjne deweloperów w tym rejonie
– informacje dotyczące komunikacji Starej Rzeźni i planów rewitalizacji
– modernizacja Ogrodu Jordanowskiego, miejsca służącego mieszkańcom nowych inwestycji
– budowa parku przy Wzgórzu Św. Wojciecha

Radny Tomasz Dworek przedstawił szerzy kontekst inwestycji w tym rejonie, zwrócił uwagę na następujące planowane projekty: rewitalizacja Starej Rzeźni wraz z budową nowych dróg i parku, budowa Muzeum Powstania Wielkopolskiego [pytanie, co dalej z Lodowiskiem Bogdanka], projekty deweloperskie przy ul. Na Podgórniku i wzdłuż Północnej, przy torach [w ramach rządowego programu Mieszkanie plus], bloki przy Garbarach na terenie Astry i nad Wartą przy Szyperskiej, teren parkingu przy Polonezie, projekty na budynki od strony Wolnicy, w pobliżu stacji paliw, wreszcie przy ul. Podgórze / Św. Wojciech. To sporo przedsięwzięć jak na stosunkowo niewielki obszar.

Radny Dworek przypomniał także kluczowe dla uspokojenia – uporządkowanie komunikacji na tym obszarze i terenie Starego Miast dokończenie pierwszej ramy komunikacyjnej. Wspomniał także o inicjatywie Rady Osiedla dotyczącej rewitalizacji Garbar.

O nowej inwestycji przy ulicy Podgórze poinformował architekt Karol Fiedor, który przygotował projekt na zlecenie inwestora spółki Muchowiecka Apartaments.

Zaznaczył, że o koncepcji informowani byli sąsiedzi, którzy mieli możliwość wzięcia udziału w kilku spotkaniach. O wszystkich tych działaniach informacje docierały zarówno do Konimpexu jak i wspólnoty mieszkaniowej – podkreślił.

Karol Fiedor przedstawiając swój projekt, zwrócił uwagę na dopasowanie inwestycji do skali miejsca oraz uwzględnienie zapisów warunków zabudowy ale także wariantów ciągle nie uchwalonego mpzp dla tego rejonu. Zaznaczył także, że gdy Bouygues Immobilier Polska otrzymywał warunki zabudowy, zamykające postulowane we wszystkich wariantach planu osie widokowe dla Urzędu Miasta nie było tu żadnego problemu.

Pan Karol Fiedor przedstawił wizualizacje i inne materiały dotyczące inwestycji, podkreślając, że jego projekt wpisuje się urbanistycznie w przestrzeń, a skala dostosowana jest do otoczenia.

Komentarz przedstawiciela Wspólnoty przesłany mailem: Zaznaczę, że poprzednie WZ dla tej działki (decyzja nr 1067/2008) zakładały identyczne odległości od strony zachodniej i południowej jak w przypadku naszej nieruchomości tj. 16 m od granicy zachodniej i 12 m od południowej granicy działki. Planowana zabudowa znajduje się natomiast w odległości 4,10 do 4,00 m od południowej granicy działki i 6,00 m od zachodniej. Ponadto jesteśmy w posiadaniu pierwszej odpowiedzi na wniosek o wydanie warunków zabudowy, w której urząd stwierdza, że planowana inwestycja nie kontynuuje zabudowy w tym rejonie i oddala wniosek. W załączeniu przesyłam jej skan Decyzja ta jednak szybko została zmieniona.

Jeden z mieszkańców wspólnoty Konimpexu poinformował, że nie został jednak dopuszczony do spotkań związanych z nową inwestycją. Zaznaczył, że kupując swoje mieszkanie uzyskał informacje o planowanej frontowej zabudowie, a dziś okazuje się, że jego lokal będzie znajdował się de facto w oficynie.

To pytanie do Urzędu Miasta – wskazał K. Fiedor i zaznaczył, że kupując mieszkanie w sąsiedztwie pustej działki należy mieć świadomość przyszłej zabudowy.

Pan Wojciech Spychała, mieszkaniec ulicy Podgórze zapytał o planowane funkcje budynku stawianego przez inwestora Muchowiecka Apartaments, czy będzie to wynajem krótkoterminowy czy funkcja mieszkaniowa?

Pan Karol Fiedor poinformował, że inwestor posiada dwie decyzje o warunkach zabudowy, z określeniem funkcji mieszkaniowej i hotelowej. Mecenas Spychała próbował uzyskać informację, która z opcji będzie zrealizowana, co ważne jest z punktu zabezpieczenie interesów sąsiadów zarówno w aspekcie obsługi komunikacyjnej obiektu jak i miejsc postojowych.

Głos zabrała pani Katarzyna Podlewska, zastępca dyrektora Wydziału Urbanistyki i Architektury. Na początku poinformowała o ogólnych zasadach wydawania decyzji, możliwości wydania różnych warunków zabudowy dla jednej działki. Najbliżsi sąsiedzi na prawach stron mogą się odwoływać od tych decyzji, nawet bez podawania powodu. A wybór konkretnego obiektu należy do inwestora. Decyzja administracyjna Wydziału Urbanistyki i Architektury uwzględnia również aspekty komunikacyjne. W ramach informacji publicznej można się ubiegać o rożnego rodzaju informacje. Na stronach WUiA dostępne są wszystkie wnioski i rozstrzygnięcia.

Radny Jacek Maleszka zwrócił uwagę, że mieszkańcy ulicy Podgórze i Św. Wojciech mają obawy, że w nowej inwestycji zlokalizowane zostaną lokale o innej funkcji niż obecnie dominująca w tym fyrtlu, to znaczy, mieszkania na jedno czy dwudniowy wynajem.

Mecenas Spychała dodał pytanie, istotne z punktu widzenie mieszkańców – ile lokali będzie mieściło się w nowym budynku. Na to pytanie nie potrafił odpowiedzieć projektant, co wywołało burzliwą dyskusję.

Mecenas Spychała chcąc obrazowo opisać problem wskazał z jednej strony na Hotel Puro i z drugiej na apartamentowiec przy Bożniczej, obiekty te mają inne funkcje, które powiązane są z różną rotacją aut czy natężeniem obsługi i potrzebami parkingowymi. Zaznaczył, że najem krótkoterminowy jest korzystniejszy dla inwestora, ale destrukcyjny dla obszaru ulicy Podgórze.

Karol Fiedor poinformował, że inwestor otrzymał tu propozycję odsprzedaży działki z przeznaczeniem a sklep, z czego nie skorzystał, podkreślił, że Muchowiecka Apartamenst nie chce tu stawiać budynku źle odbieranego przez mieszkańców, a zaprojektowany przez niego budynek jest wysokiej jakości architekturą.

Jeden z uczestników dyskusji zwrócił jednak uwagę, że jakość architektury to jedna sprawa, inny problem to naruszanie czyjegoś prawa do własności. Wskazywał, że początkowe plany Konimpexu zakładały zabudowę wzgórzową, zachowanie spadów, ostatecznie całość odbiega od pierwotnych założeń.

Pytanie z sali: gdzie znajdują się gwarancje dotyczące parametrów budynków, m.in. liczby pięter.

Początkowa deklaracja Bouygues Immobilier Polska dotyczyła 4 kondygnacyjnych budynków, ostatecznie mamy 7, z zalaniem działki betonem, bez zieleni i nieprzyjazną przestrzenia dla sąsiadów Na wizualizacjach wyglądało to wszystko zupełnie inaczej. Więc sąsiedzi mogą czuć się oszukani. Mieszkańcy podkreślali tu brak zaufania zarówno do władz miasta jak i inwestorów. Takie działania powodują spadek wartości sąsiednich budynków.

Pani dyrektor Katarzyna Podlewska odnosząc się do wcześniejszych uwag, poinformowała, że podejrzenie o nieprawidłowościach można skierować do jednostek kontrolnych, a taką jest Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego. Stwierdziła także, że samo pozwolenie na budowę niewiele może wyjaśniać, bo często istotne fragmenty znajdują się w projekcie budowlanym, do którego wgląd mają strony. W decyzjach o warunkach zabudowy znajdują się natomiast parametry brzegowe: gabaryty, liczna kondygnacji, wskazania konserwatorskie.

Mieszkaniec ulicy Podgórze powiedział, że trzeba cały czas monitorować sytuacje, bo nagle okazuje się, że stan faktyczny odbiega od założeń i nowy budynek znajduje się bliżej ulicy Podgórze niż planowano.

Głos z Sali: wszystkie budynki rozpoczynaj się przy ulicy, a jeden wyskakuje z przodu, to standardy afrykańskie, w jednej decyzji o warunkach zabudowy jest jedna linia budynków, po odwołaniu inwestor otrzymuje zbliżenie budynku do ulicy, co nie jest w interesie sąsiadów.

Pytanie o wysokość budynków, od jakiego poziomu są ustalane? Dyrektor K. Podlewska: Prawo budowlane nie precyzuje tego dokładnie i choć tego dziś nie widać Urząd wydaje wiele negatywnych decyzji, jest często testowany przez deweloperów, jak daleko można się posunąć.

Radny Tomasz Dworek podsumował burzliwy fragment dyskusji – problem dotyczy sytuacji, w której mieszkańcy kupując swoje lokale w tym fyrtlu posiadali wiedzę o planowanym sąsiedztwie. Jednak okazało się, ze powstałe nowe budynki wyglądają inaczej i mają inne parametry niż w przedstawianych planach

Pan Mariusz Olejniczak, prezes spółki Konimpex – Invest zaznaczył, że sprzedając mieszkania deweloper przekazywał istniejącą wiedzę dotyczącą planowanego sąsiedztwa, nie wprowadzał w błąd. Dla tego terenu wydane były warunki zabudowy, o których wiedzieli mieszkańcy, ale po dwóch latach inwestor wystąpił o nowe warunki. Tu Konimpex przekazał wspólnocie kontakt do projektanta.

Pan Karol Fiedor poinformował, że podczas pierwszego spotkania jedynym problemem była kwestia wjazdu do garażu. Tu działając ponadstandardowo inwestor przedstawił kolejną propozycję. Zaznaczył także, że właściciel posiada ma święte prawo własności, a swoją inwestycję stawia zgodnie z przepisami prawa. Kupił nieruchomość, spotykał się z przedstawicielami sąsiedniej wspólnoty

Przedstawiciel wspólnoty zgodził się, że projekt pana Karola Fiedora wygląda estetycznie, ale ze względu na usytuowanie nie powinien być w tym miejscu. Architekt ripostował, prosząc o oddzielenie emocji od faktów, zaznaczył, że projekt szanujący przestrzeń wykonał nie dla pieniędzy.

Przedstawiciel Wspólnoty Podgórze 8 prosił o wyjaśnienia przedstawicieli miasta, dlaczego wydaje decyzje, które z jednej strony podkreślają prawo własności dewelopera, a z drugiej ograniczają prawa sąsiadów i zmniejszają wartość ich własności, Prosił także o informacje o przyszłości tego fyrtla i planowanych rozwiązaniach komunikacyjnych

Karo Fiedor prosił o przejście do kolejnych punktów dyskusji, bo łatwej dyskutować o poszczególnych inwestycjach w odniesieniu do całości i innych sąsiednich projektów. Wyjaśnił też, że decyzja – warunki zabudowy zawiera także uzgodnienia komunikacyjne, dostęp do drogi publicznej, jeżeli go nie ma, nie uzyska się pozytywnej decyzji.

Radny Tomasz Dworek poinformował o ciekawym spotkaniu Centrum Otwarte dotyczącym Starej Rzeźni, gdzie warunki zabudowy Miasto Poznań ustala z inwestorem. A kolejność działań powinna być odwrotna, najpierw uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a potem ustalanie indywidualnych warunków zabudowy. Taka kolejność pozwala na mądre planowanie przestrzeni z poszanowaniem prawa właścicieli i sąsiadów. Gdy miasto tak działało, nie trzeba by organizować tak burzliwych spotkań.

Pan Wojciech Spychała stwierdził, że w określaniu wysokości budynków bezpiecznikiem powinien być Miejski Konserwator Zabytków. To powinien być wentyl bezpieczeństwa, a tak niestety nie jest.

Najpierw uzyskaliśmy informację o 4 piętrach sąsiedniej inwestycji przy ul. Podgórze, teraz to jest 6 pięter! Wszyscy są z tą inwestycją pogodzeni, ale dobrze by było zamiast dbać o maksymalizację zysków deweloperów uwzględniać potrzeby sąsiadów, szukać kompromisu. Owszem budynek pana Fiedora może będzie piękny, ale czy musi być tak duży i w tak dużym stopniu zabudowywać działkę?

Przedstawicielka Miejskiej Pracowni Urbanistycznej zwróciła uwagę, że prace nad planem dla obszaru ograniczonego ulicami Bożnicza – Wolnica – Św. Wojciech – Północna trwały bardzo długo. Plan obejmował także Kościół Św. Wojciecha i działki przed świątynią, a także tereny zielone. Jednak projekt nie uzyskał pozytywnej opinii Miejskiej Komisji Urbanistycznej i ówczesny prezydent Ryszard Grobelny postanowił zawiesić projekt planu.

Jak dalej informowała przedstawicielka MPU: projekt został wywołany po jakimś czasie, ale w częściach, bo procedowany w całości był trudny do uchwalenia. Nie był znany nowy właściciel Starej Rzeźni, a tereny zielone należały do spółki Wyborowa. Istniało zagrożenie wnioskami o odszkodowanie, dlatego MPU rozpoczęła procedowanie projektu w częściach. W międzyczasie zbudowano tu mnóstwo budynków na zasadach warunków zabudowy, niestety w niewielkim stopniu zgodnymi z projektem pierwotnego planu. Dziś trudno wrócić do pierwotnych założeń, zakładających zachowanie osi widokowych, czy komunikacji – drogi rozpoczynającej się u wylotu Wronieckiej – tam, gdzie dziś przy Wolnicy znajduje się staja benzynowa. Nie ma szans na zmiany, bo istniejące drogi są prywatnym wewnętrznymi traktami, często przeciwpożarowymi, znajduje się też pomiędzy Bożniczą a Wolnicą i Św. Wojciechem podziemny parking i nie można wykluczyć, że deweloper będzie chciał tam np. postawić szlaban.

Pytanie mieszkańca: czy podział planu nie przeczy działaniom, które podkreślał architekt Karol Fiedor, żeby spojrzeć na całość przestrzeni? Pan Wojciech Spychała dodał, że mpzp jest swoistego rodzaju konstytucją, a warunki zabudowy bez tych zasad powodują chaos.

Przedstawicielka Miejskiej Pracowni Urbanistycznej zwróciła uwagę, że sytuacja na tym terenie się wykrystalizowała, znany jest m.in., właściciel Starej Rzeźni. Radny Tomasz Dworek zwrócił jednak uwagę, że nie powinno się łączyć kwestii uchwalenia mpzp z wiedzą o tym, kto jest właścicielem terenu.

Urzędnik MPU zwrócił jednak wagę, że w przypadku zmiany użytkowania terenu „Wyborowej” należało się liczyć z dużymi odszkodowaniami. Teraz sytuacja jest przejrzysta – stwierdziła.

Pytanie mieszkańca: w jaki sposób Miejski Konserwator Zabytków czuwał nad przestrzeganiem założeń konserwatorskich?

Pani Agnieszka Jakubowska z Biura Miejskiego Konserwatora Zabytków zwróciła uwagę, że teoretyczne warunki zabudowy nie muszą być zgodne z mpzp. Inwestorzy powołują się na zasadę dobrego sąsiedztwa zazwyczaj od najwyższego budynku. Większość wniosków wykracza poza normy wysokościowe, zazwyczaj MKZ nie godzi się na przeskalowane obiekty. Na Podgórzu znajdują się działki o zbliżonych gabarytach, zabudowa jest rozproszona, decyzje muszą być dla wszystkich podobne.

Urzędnik MKZ zauważył, że teren podlega ochronie zabytków, ale to są nowe budynki, urząd opiniuje tylko zgodnie z ogólnymi zasadami i zachęca do śledzenia działań deweloperów, gdyż w okolicy znajdują się jeszcze tereny do zabudowy.

Jeden z mieszkańców stwierdził, że nie jest prawdą opinia pana Karola Fiedora, ze wspólnota podważała tylko założenia wjazdu do projektowanego budynku, konfliktowych spraw było około 10, zauważył.

Na pytanie: Są warunki zabudowy, jest projekt, ale czy rzeczywiście inwestycja spółki Muchowiecka zostanie zrealizowana w takim kształcie odpowiedział Karol Fiedor – może być tak, że inwestor postanowi zmienić architekta i nowy może zapisy warunków zabudowy odczytać zupełnie inaczej. Architekt zauważył także, że w określonych historycznych przestrzeniach często stosuje się urzędowe zapisy – zalecenia dotyczące np. rodzaju materiałów czy wysokich walorów estetycznych – to pomaga projektantowi. Karol Fiedor dodał także, że kiedyś architekt był osobą zaufanie publicznego, dziś ma trudniejszą rolę, otrzymuje bowiem mało precyzyjne warunki a inwestor dąży do maksymalizacji zysków. Często musi brać pod uwagę wykonywaną analizę chłonności terenu.

Mecenas Spychała skonstatował sytuację parkingową – zakładając 100 lokali uda się zapewne wybudować jedna halę na 25 aut, gdzie pomieści się pozostałe 75? Dodał także, że już dziś zdarzają się problemy z wyjazdem z małej uliczki.

Radny Jacek Maleszka podsumował dyskusję dotyczącą obsługi komunikacyjnej. Mamy tu dwie strony konfliktu, inwestora maksymalizującego zyski przy minimalnym koszcie i poszkodowanych zazwyczaj mieszkańców – sąsiadów.

Mecenas Spychała ponownie prosił pana Karola Fiedora o informację o liczbie wniosków dotyczących pozwolenia na budowę.

Pani dyrektor Katarzyna Podlewska powiedziała, że w takich sytuacjach jak na ulicy Podgórze znaczenie mają spotkania mieszkańców z urzędnikami i deweloperami organizowane przez rady osiedli. Podała tu przykład spotkania na Grunwaldzie związane z budową szpitala, gdzie grupa aktywistów uznana została za stronę postępowania.

Radny Tomasz Dworek zwrócił uwagę, że deweloperzy nie zawsze nastawieni są przychylnie do takich spotkań, cieszyć może duża frekwencja dzisiejszego spotkania, ale nie zawsze tak jest. Zazwyczaj bardzo trudno jest uzyskać mieszkańcom i radnym podstawowe informacje.

Prowadzący zebranie radny Tomasz Dworek zakończył dyskusję dotyczącą problemów ulicy Podgórze i poprosił przedstawicieli deweloperów o przybliżenie najbliższych planów inwestycyjnych.

Pan Mariusz Olejniczak, prezes spółki Konimpex poinformował o inwestycji na narożnikowej działce przy ul. Św. Wojciech / Podgórze, w miejscu, gdzie dziś znajduje się parking. W tym miejscu przed wojną znajdowała się kamienica, a inwestor zamierza postawić budynek podobnej wielkości.

Warunki zabudowy spółka dostosowała do istniejących budynków, zaplanowano tu około 40 dużych mieszkań o powierzchni 80-90, 120 m2. Prezes Olejniczak zakłada także że wysoka cena wpływać będzie na sposób użytkowania, że nie będą to lokalne na wynajem.

Mecenas Spychała zauważył że takie deklaracje maja wpływ na wartość sąsiednich mieszkań i komfort sąsiadów. Po raz kolejny zwrócił uwagę na brak takich deklaracji ze strony reprezentanta spółki Muchowiecka Apartaments. Konimpex Invest od roku uzgadnia z miejskimi służbami ostateczny projekt [MKZ, WUiA, ZDM]. Prezes Olejniczak poinformował także, że nie ma jeszcze ostatecznych wizualizacji.

Następnie toczyła się dyskusja dotycząca możliwości wpływu mieszkańców na plany deweloperów. Radny Tomasz Dworek poinformował o możliwości utworzenia stowarzyszenia, które mając w statucie zagadnienia związane z urbanistyką i ładem przestrzennym mogą być uznane za stronę postępowania [nie będąc bezpośrednim sąsiadem]

Mecenas Spychała dodał, że w procedurze wydawania decyzji o warunkach zabudowy nie ma konsultacji społecznych i to jest swoista ułomność tej procedury. Natomiast przy uchwalaniu planów miejscowych konsultacje są obowiązkowe. Zaznaczyć należy, że uchwalanie planów miało być zasadą. Decyzje o warunkach zabudowy miały być wyjątkiem od tej zasady, natomiast rzeczywistość pokazała, że stało się niestety zupełnie odwrotnie.

Stąd też tak istotne z punktu widzenia mieszkańców okolicznych nieruchomości jest uwzględnianie ich jako strony w postępowaniach lub też, aby przedstawiciele władz lokalnych UM Poznania, Konserwator Zabytków itd. byli swoistymi ambasadorami interesu społecznego, mając wiedzę i doświadczenie, że w przypadku wydawania decyzji dla tak ścisłej zabudowy będzie wywoływać ona kontrowersje mieszkańców.

Radny Dworek poinformował, że cześć narożnikowej działki na inwestycje Konimpexu sprzedało miasto. Rada Osiedla preferowała tu jednak pozostawienie przedogródka. Rada Osiedla w swoich uchwałach wielokrotnie wskazywała, że wyprzedaż miejskich nieruchomości powinna być realizowana tylko wtedy, gdy na dany terenie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Prezes Konimpexu poinformował, że w nowej inwestycji na działkach 9,8,11 będzie znajdowało się wewnętrzne podwórze. Zadeklarował także zachowanie obecnego ciągu komunikacyjnego.

Uczestnicy zebranie zwrócili uwagę na brak zieleni przy planowanych inwestycjach i niewielką przestrzeń publiczna. Jedyny fragment rekreacji i wypoczynku w sąsiedztwie to Ogród Jordanowski.

Jeden z mieszkańców zapytał, jak będzie wyglądała sytuacja transportowa na ulicy Podgórze, tak, by dostawy towarów, czy obsługa budynku nie blokowała pozostałego ruchu.

Pan Andrzej Billert z ZDM poinformował, że zajęcie pasa drogowego wymaga urzędowej zgody i tymczasowej organizacji ruchu zatwierdzonej przez Miejskiego Inżyniera Ruchu. Taki projekt nie jest tajny, można się z nim zapoznać w ZDM, ważne jest zapewnienie przejezdności.

Pytanie mieszkańca: czy jest plan zamknięcia chodnika na czas budowy kamienicy Konimpexu? Mecenas Spychała zwrócił uwagę, ze wiąże się to także z likwidacją miejsc postojowych, to nie jest w interesie mieszkańców – dodał.

Następnie głos zabrała pani Julia Wacke z ulicy Działowej zwracając uwagę na planowane natężenie ruchu w tym fyrtlu związane z pracami budowlanymi. Ruch betoniarek i samochodów ciężarowych ma wpływ na stan i bezpieczeństwo budynków.

Pan Andrzej Billert poinformował, że miasto nie może odmówić komunikacji do budowy przez daną ulicę, wobec równości wobec prawa dla wszystkich użytkowników.

Radny Dworek zwrócił jednak uwagę, że obsługa budowlana inwestycji zawsze powoduje zniszczenie istniejącej infrastruktury, a obowiązek nakładany przez ZDM dotyczący odtworzenia nawierzchni nie jest właściwie realizowany przez deweloperów i przywołał tu przykład ulicy Szyperskiej, gdzie miasto na koszt podatników naprawiło zniszczony przez inwestora chodnik.

Pan Andrzej Billert dodał, że w przypadku prac budowlanych droga powinna być przejezdna, nie musi być idealnie ułożona.

Jeden z mieszkańców zadał pytanie, kto jest odpowiedzialny za prawidłowe ułożenie chodnika i na czyj koszt. Dyrektor WUIA odpowiedziała, że obowiązują tu także zasady cywilne związane z naprawieniem szkód. W zapisach ZDM istnieje zapis, że w przypadku zniszczenia drogi lub chodnika – także w sąsiedztwie odtworzenie musi nastąpić na koszt inwestora.

Radny Tomasz Dworek stwierdził, że zapisy może istnieją w dokumentach, ale miasto ich nie egzekwuje bądź w niewystarczającym stopniu dba o przestrzeń publiczną. Przytoczył także przykład z problemami z wyegzekwowaniem poprawnego ułożenia chodnika na narożniku ulic Wielkiej i Garbary.

Mecenas Spychała złożył wniosek o przeprowadzenie audytu ulicy Podgórze przed rozpoczęciem kolejnej inwestycji.

Park przy Wzgórzu Św. Wojciecha

Dyrektor Podlewska poinformowała, że trwają prace nad przygotowaniem konkursu na budynek i zagospodarowanie przestrzeni wokół Muzeum Powstanie Wielopolskiego, którego integralną częścią będzie park. Będzie to strefa wyłączona z zabudowy, strefa zielona. Udało się uporządkować sytuację własnościową, dziś jest to grunt miejski, nie przewidziany dla zabudowy. W ciągu najbliższych tygodni będzie można uzyskać informacje jakie wytyczne wskazuje miasto dla tego terenu uznawanego za bardzo ważny.

Zastępczyni dyrektora WUIA poinformowała także, że założenie obejmują brak zabudowy od strony Grochowych Łąk, główny budynek od Północnej.

Mieszkańcy dopytywali, czy może zmienić się koncepcja, zmiany zagospodarowania terenów przeznaczonych na park?

Dyrektor Podlewska uspokajała: miasto nie ma takich planów, warunki konkursu powinny być ogłoszone na początku przyszłego [2019] roku, na ten cel są także zarezerwowane środki. Jednak należy mieć świadomość że cykl realizacji inwestycji kulturalnych jest wieloletni.

Radny Tomasz Dworek zwrócił uwagę, że dostęp do parku będzie ograniczony, a jego powstanie przede wszystkim znacząco wpłynie na wzrost wartości mieszkań w Starej Rzeźni.

Co dalej ze Starą Rzeźnią?

Pan Rafał Przybył, dyrektor Vastint, inwestora Starej Rzeźni stwierdził, że spółka wydała na nieruchomość kilka milionów i wyraził zdziwienie, że jeszcze ma zbudować park? Prosił o zrozumienie, spółka jeszcze nie jest gotowa do przedstawienia planów Starej Rzeźni, nie ma jeszcze warunków zabudowy, trwają prace nad programem funkcjonalnym, który powinien być gotowy w ciągu miesiąca, najpierw jednak zostanie przedstawiony władzom Poznania.

To co postanie w Starej Rzeźni będzie zgodne z obowiązującym studium, które dopuszcza zabudowę usługowo – mieszkaniową. Wyzwaniem są istniejące zabytkowe budynki [ok. 13 tys. m2], których nie można rozebrać, z zmiana funkcji jest sporym wyzwaniem.

W przeciwieństwie do dyrektor Wydziału Urbanistyki i Architektury stwierdził, że nie ma przeciwwskazań do zabudowy od strony Grochowych Łąk, bo teren należy do spółki, co nie znaczy jednak, że Vastint nie rozmawia z magistratem na temat połączenie traktu Bożniczej z Północną.

Wskazał także, że prawdziwych problemów urbanistycznych należy spodziewać się po drugiej stronie Garbar i przy torach kolejowych, gdzie dużo większe inwestycje realizować zamierzają Wechta , Echo [tereny po Astrze] i PKP w ramach projektu Mieszkanie Plus. Te projekty będą bardziej intensywne niż Stara Rzeźnia.

Zwrócił także uwagę, że potok aut będzie tak ogromny, że obawia się wyjazdu z terenu Starej Rzeźni. Na pytanie dotyczące parkingów odpowiedział, że projekt hali garażowej jest zgodny z wytycznymi miejskiej polityki parkingowej, ale tworzy się tu swoistego rodzaju zamknięte koło. Z komercyjnego punktu widzenia można wybudować 2 razy więcej miejsc parkingowych, ale będzie to generator ruchu. Trzeba to wyważyć, każde miejsce garażowe się sprzeda, skoro będzie można do niego dojechać. Dodał także, że chętnie kupi mieszkanie w Starej Rzeźni i jednocześnie sprzeda swoje auto.

Pytanie dotyczące wysokości zabudowy. Dyr. Przybył: będzie to zabudowa średniowysoka, 6 kondygnacyjna.

Jedna z mieszkanek zauważyła, że najpierw się mówi o dość niskiej zabudowie, a później powstają wysokie i gęsto postawione bloki. Zapytała także, czy planowane jest część wspólna, publiczna?

Dyrektor Przybył powiedział, że powstaną także nowe budynki, spółka zatrudniła nie najgorszych architektów, doświadczonych projektantów, m.in. Przemysława Borkowicza, autora koncepcji Starego Browaru. Założenia są takie, by zapewnić ład urbanistyczny, dopasować skalę. Na terenie Rzeźni są nie tylko niskie budynki jak się może wydawać.

Pytanie mieszkańców: czy będą to luksusowe mieszkania czy koncepcja podobna do City Parku? Dyr. Przybył odpowiedział, że koncepcja obejmuje inwestycję jako teren otwarty, lokalizacja wymusza standard, ale nie będzie to osiedle luksusowe.

Na stwierdzenie dyrektora Przybyła, że mieszkania w Starej Rzeźni ludzie będą kupować, by tam zamieszkać a nie wynajmować odpowiedziała, że w jej opinii może być sytuacja odwrotna, ludzi nie stać na drogie apartamenty więc wynajmowane będą całe piętra.


————————————————————————————–

Działki przed kościołem

Obecny na spotkaniu spadkobierca nieruchomości przed kościołem Św. Wojciecha [jeden z dwudziestu kilku poinformował, że choć teren, który jest tematem zebrania nie posiada miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to akurat te dwie działki przy kościele są w takim planie ujęte.

Wcześniej był to teren budowlany, a kamienice [dwie potężne z oficynami] zostały zburzone pod koniec wojny przez aliantów. Dla tych działek i niezwiązanych z nimi fragmentów w 2016 roku uchwalono mpzp, w którym działki budowlane zmieniono na tereny zielone. Tym samum padło pytanie, dlaczego pozbawiono ludzi ich własności, dlaczego akurat ten plan udało się tak szybko uchwalić?

Przed wojną to była prywatna własność, dziś warta 3-3 tys. z m2, w sytuacji przekształcenia sposobu użytkowania terenu z budowlanego na użytek zielony jego wartość jest dziś szczątkowa. Spadkobiercy starają się o odszkodowanie, ale to trudny i skomplikowany proces.

Przedstawicielka Miejskiej Pracowni Urbanistycznej poinformowała, że dla tego fragmentu mpzp uchwalony został 2 lata temu, kiedy to w 2014 roku władze zadecydowały o podziale tego terenu na mniejsze fragmenty. Decyzją MKZ teren sprzed kościoła został wyłączony z zabudowy, zgodnie z założeniami przedwojenne kamienice nie zostaną odtworzone.

informacje o częściowym planie: http://www.mpu.pl/repozytorium/367_UMP_XXXVI_610_VII_2016_U.pdf

Mecenas Spychała wyraził swoje zdziwienie wyodrębnieniem jednego specyficznego obszaru z całości mpzp, stwierdził, że plan powinien być konstytucją urbanistyczną dla całego obszaru, a takie działania są wypaczeniem ustawy o planowaniu przestrzennym.

Dziś przed kościołem znajduje się zaniedbana łąka – wskazywali mieszkańcy i de facto sprzątaniem tego terenu mogą być obciążeni spadkobiercy.

Jeden ze spadkobierców poinformował, że miasto Poznań odmówiło odszkodowania.

Pan Maciej Wojtkowiak poinformował, że Miasto Poznań próbowało się porozumieć z właścicielami nieruchomości na drodze cywilnoprawnej, natomiast nie przyniosło to rezultatu. W ostateczności, jeżeli spadkobiercy nadal będą czuli się oszukani, zawsze mają możliwość skierowania wniosku do właściwego sądu celem jej rozstrzygnięcia. np na gruncie wyceny.

Mieszkańcy ulicy Podgórze zapytali o planowane wejścia do parku. Jedna z obecnych na zebraniu mieszkanek wspólnoty wyraziła swój sprzeciw wobec budowy wejścia przy jej własności. Właścicielem działki, która umożliwia wejście do parku jest wspólnota i to ona może podjąć decyzję o jej przeznaczeniu.

Następnie radny Tomasz Dworek próbował podsumować burzliwe spotkanie, zapowiedział zebranie pytań na które nie udało się uzyskać odpowiedzi i poinformował, że jeżeli będzie taka konieczność Rada Osiedla Stare Miasto przygotuje kolejne spotkania. Zaznaczył także, że w styczniu planowane jest spotkanie z mieszkańcami osiedla Szyperska – Piaskowa, w związku z nowymi inwestycjami w tym fyrtlu. Ma to także wpływ na całą dzielnicę której osią są Garbary.

Dodatkowe wyjaśnienia przesłane po spotkaniu jednego ze spadkobierców

Początkowy plan zagospodarowania dla CAŁEGO obszaru wzgórza Św.Wojciecha (którego nie udało się uchwalić) został podzielony na 4 części (A, B, C i D zgodnie z załączonym plikiem) – o tym mówi współwłaściciel na spotkaniu

Część A została natomiast uchwalona w 2016 roku i dotyczy nie tylko samych dwóch działek przed kościołem, ale większego obszaru (część A) o czym mówi przedstawicielka MPU.

Wg dokumentu z mpu (uzasadnienie uchwalenia planu) to właśnie konieczność wypłaty odszkodowania za działkę była powodem opóźnień w uchwalaniu planu. Ja bym chciał np dowiedzieć dlaczego miasto zdecydowało się zmienić działki budowlane na zielone dla swoich celów (terenu nie można ogrodzić i prowadzić jakiejkolwiek działalności gospodarczej, więc de facto ma charakter publiczny i to w obszarze historycznym i turystycznym) a miasto nie proponuje jego wykupu, zamiany (w celu zagospodarowania) ani wypłaty odszkodowania, czyli prawdziwym celem miasta było bezpłatne przekształcenie terenu budowlanego w teren zieleni de facto publicznej za którego zarządzanie i porządkowanie mają płacić osoby fizyczne z własnej kieszeni, nie mające możliwości zarobkowania z tego terenu.

Nieprawdą jest natomiast stwierdzenie pana Macieja Wojtkowiaka, iż miasto próbowało się porozumieć z właścicielami – nigdy nie otrzymaliśmy żadnej propozycji z miasta odnośnie wykupu czy zamiany. To właśnie my pytaliśmy pisemnie miasto o taką możliwość, ale dostaliśmy pisemnie lakoniczną odpowiedź, iż miasto odmawia wykupu czy zamiany i właściwym do wyjaśnienia sporów jest sąd.

I co ciekawe: miasto obecnie wniosło do sądu sprawę o przejęcie bez odszkodowania obu działek na podstawie tzw. przemilczenia czyli mocno kontrowersyjnych przepisów obowiązujących w latach 1945 – 1985. Powoływanie się na te przepisy w czasach obecnych, dla działek o uregulowanym stanie prawnym jest w mojej opinii wstydem dla miasta. https://pl.wikipedia.org/wiki/Przemilczenie

Pytania i opinie przesłane po spotkaniu:

(1)

Szczególnie interesuje nas planowana zabudowa przy ulicy Podgórze 6/7. Budynek Wspólnoty, którą reprezentuje znajduje się w najbliższym sąsiedztwie planowanej zabudowy, w związku z tym uważamy, że jego cechy powinny być kontynuowane. Zaznaczę, że poprzednie WZ dla tej działki (decyzja nr 1067/2008) zakładały identyczne odległości od strony zachodniej i południowej jak w przypadku naszej nieruchomości tj. 16 m od granicy zachodniej i 12 m od południowej granicy działki. Planowana zabudowa znajduje się natomiast w odległości 4,10 do 4,00 m od południowej granicy działki i 6,00 m od zachodniej.

Ponadto jesteśmy w posiadaniu pierwszej odpowiedzi na wniosek o wydanie warunków zabudowy, w której urząd stwierdza, że planowana inwestycja nie kontynuuje zabudowy w tym rejonie i oddala wniosek. W załączeniu przesyłam jej skan Decyzja ta jednak szybko została zmieniona.

W związku z tym mamy pytanie, dlaczego stanowisko Urzędników (Wydział Architektury, Miejski Konserwator Zabytków) zmieniło się? W jaki sposób uzasadniają tę zmianę?

(2)

Jako właściciel mieszkania w budynku Konimpex chciałbym podkreślić kilka spraw:
– konieczność zakończenia przez miasto procedury uchwalenia planów miejscowych w stosunkowo krótkim czasie
-bez planów , które stanowią prawo- sytuacja przestrzeni urbanistycznie jest zagrożona realizacją inwestycji na podstawie WZ
– dobrze , że choć trochę terenów zielonych jest przewidziana – bez planu miejscowego też to jest zagrożone
-rejon ulicy Północnej i intensywność zabudowy należy dobrze zaplanować – nie przesadzić z intensywnością.
– ul Podgórze jest wąskim gardłem przez które kolejne inwestycje wygenerują większy ruch , który może być uciążliwy.

Czy istnieją prawne możliwości zabezpieczenia aby intensywność tego ruchu regulować poprzez zmniejszenie wielkości następnych inwestycji?

(4)

Dlaczego prezydent Ryszard Grobelny podjął decyzję o nieuchwalaniu całościowego mpzp dla tego rejonu, podział tego tereny na dysfunkcyjne części przeczy idei miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.

(5)

Dlaczego decyzje – warunki zabudowy wydawane m.in. Bouygues Immobilier Polska zamykały postulowane we wszystkich wariantach planu osie widokowe, których znaczenie tak bardzo podkreśla się w jedynej wyodrębnionej uchwalonej części planu

(6)

Wniosek o audyt drogowy ul. Podgórze przed rozpoczęciem inwestycji Konimpexu.

(7)

W jaki sposób Urząd Miasta zamierza zagwarantować niezabudowanie ul. Grochowe Łąki, co deklarowała dyrektor WUIA, p. Podlewska (opinia pana Przybyły z Vastint była inna)

(8)

Bardzo mocno zniszczona jest ulica Bożnicza, czy zostanie ona wyremontowana przez deweloperów, którzy postawili tam swoje budynku? Jeżeli tak, to jaki będzie ich wkład w odtworzenie zabytkowej brukowej nawierzchni, zniszczonej przez betoniarki i pojazdy obsługujące inwestycje.

(9)

Jak dowiedzieliśmy się podczas spotkania nieuchwalenie całościowego planu wynika m.in, z obawy przed koniecznością wypłaty odszkodowań właścicielom nieruchomości. Jednocześnie zdecydowano się w ramach mniejszego mpzp zmienić status działek przy Kościele Św. Wojciecha z inwestycyjnych na tereny zielone, nie przejmując się obawami odszkodowań. Skąd odmienne podejście w przypadku działek graniczących z terenami kościelnymi vs. np. działki Wyborowej [gdzie dokonano zamiany gruntów]

(10)

Dlaczego miasto (podatnicy) wybudują drogę przy planowanym parku a nie deweloper?  Umożliwi ona przede wszystkim dojazd do części Starej Rzeźni, pozwoli na komunikację nowych budynków a tym samym wzrost wartości mieszkań. W mojej opinii powinna to być droga sfinansowana przez dewelopera tak jak na Jeżycach [Zajezdnia]

(11)

Ile miejsc parkingowych przewidziano dla Muzeum Powstania Wielkopolskiego, gdzie będą się znajdowały?

(12)

O ile w opinii Miasta zwiększy się ruch samochodowy w rejonie Garbar biorąc pod uwagę wszystkie planowane inwestycje: Rzeźnia, Wechta, Echo, mieszkania 500 plus, Podgórnik. Czy to nie spowoduje całkowitego zakorkowania Garbar?

(13)

Na spotkaniu wspominano o problemie dostępu do planowanego parku dla mieszkańców ul. Św.Wojciech, Podgórze, Działowa, Solna i wielu innych na zachód od planowane parku. Czy nie warto rozważyć umożliwienia tego dostępu poprzez działkę nr 25 (są to obecnie tereny bardzo zaniedbane, wszelkie inwestycje blokowane są od kilkunastu lat przez sąsiedni Zakon Sióstr, które uzyskały nawet WZ mówiące o przeznaczeniu tego terenu na Park). Nie sugeruję tak skrajnych rozwiązań dla tego terenu jak dla omawianych na spotkaniu działek przed kościołem (MPZP zamieniający działki na teren o przeznaczeniu na tereny zielone), ale odkupienie działki przez miasto z dużą partycypacją w jego kosztach przez deweloperów.

Ponadto w ogłoszonym przedwczoraj konkursie na projekt Muzeum Powstania Wielkopolskiego i parku załączono mapkę z której wynika, że Park zyska połączenie z ul.Św.Wojciech przez teren Zakonu, co wydaje się mocno nierealne.

Chciałbym uzyskać ponadto informację nt planów dotyczących działek nr 28, 29, 30, 31 przy ul. Podgórze (jak pokazują zdjęcia) tereny te również są od dłuższego czasu zaniedbane, zapuszczone i wyglądające na tereny bez koncepcji. Może warto również te działki „dołączyć” do planowanego parku?

(14)

Czy nie rozważyć na terenach PKP – gdzie mają powstać mieszkania 500plus budowy naziemnego wielopoziomowego parkingu buforowego, który mógłby ograniczyć wjazd do centrum wielu samochodów jak i zapewniłby miejsca parkingowe dla mieszkańców nowo zabudowanego omawianego na spotkaniu obszaru.

Zdjęcia i materiały:

Pisma – Odpowiedzi:

Odpowiedź WUIA dot. okolic Wzgórza Św. Wojciecha – 15 lutego 2019

Pismo dot. wszczęcia postępowania przy ul. Podgórze

 

Share

Zobacz również

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *